在当前构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，盘活存量资产、拓宽融资渠道、引导资金流向实体经济成为关键举措。其中，以产业园区、仓储物流、研发中心等为代表的园区基础设施资产，正通过不动产投资信托基金这一金融创新工具，焕发出新的活力。园区基础设施REITs不仅为资产持有方提供了高效的退出渠道和再投资资本，更通过其独特的运作机制，成为激活国内大循环、提升园区资产投资与管理效能的重要“发动机”。
一、园区基础设施REITs：连接资本与实体的桥梁
园区基础设施REITs，是指将能够产生稳定现金流（如租金、服务费）的园区类基础设施资产证券化，并在公开市场发行收益凭证进行融资的金融产品。它本质上是一种资产上市，将原本流动性较低的大型不动产，转化为标准化、可交易、高流动性的金融份额。对于园区开发运营商而言，REITs实现了从“开发-持有-运营”的重资产模式向“开发-运营-金融化”的轻资产模式转型的关键一跃。通过发行REITs，企业能够迅速回笼前期投入的巨大资本，并将其重新投入到新的园区开发、存量资产升级改造或核心技术服务中，从而形成“投资-建设-运营-盘活-再投资”的良性循环，有效打通了资本在实体经济中的流转路径，直接服务于国内大循环的“生产-分配-流通-消费”各环节。
二、驱动国内大循环的三大核心功能
- 盘活存量，释放投资潜力：我国经过数十年的高速发展，积累了规模庞大的优质园区基础设施资产。这些资产沉淀了大量资本。REITs通过证券化将其激活，将“死资产”变为“活资本”，为社会资本（尤其是长期资本如保险、养老金）提供了进入基础设施领域的安全、稳定渠道。这释放出的巨额资金，可以重新投入到国家战略导向的新型基础设施、科技创新园区以及老旧园区智慧化改造中，直接增强国内经济循环的内生动力。
- 提升管理，优化资产效能：REITs的上市，意味着园区资产需要接受市场、监管机构和众多投资者的公开审视。这倒逼原始权益人（发起人）和后续的资产管理人必须不断提升运营管理专业化水平，通过精细化运营、智慧化升级、服务内容创新等手段，提高资产的出租率、租金水平和客户满意度，以维持并增长稳定的可分派现金流。这种市场化约束机制，能显著提升全国范围内园区资产的整体运营效率和服务能级，从而更好地服务于入园企业的生产与创新活动，降低其运营成本，提升产业链的竞争力。
- 引导预期，稳定市场信心：园区基础设施REITs具有强制高比例分红（通常要求将90%以上可供分配利润分配给投资者）的特性，为市场提供了一种长期、稳定、可预期的收益资产。这不仅丰富了资本市场的产品结构，更重要的是，它向市场传递了关于中国实体经济基础资产质量和长期价值的积极信号。稳定的现金流回报能够吸引并留住长期资本，增强资本市场服务实体经济的能力，为国内大循环营造一个稳定而健康的金融环境。
三、园区资产投资与管理的范式革新
在REITs框架下，园区资产的投资与管理逻辑发生了深刻变化：
- 投资视角长期化：投资者从关注短期开发利润，转向关注资产的长期运营现金流和全生命周期价值。这促使投资决策更加理性，更倾向于选择区位优越、设计合理、具备持续竞争力的优质资产。
- 管理职能专业化与精细化：资产管理（AM）和物业管理（PM）职能被高度凸显并分离。AM负责战略层面的资产组合、资本结构、绩效提升；PM负责执行层面的租户服务、设施维护、成本控制。专业化分工带来了效率的极致提升。
- 价值创造主动化：管理人不再是被动的“收租者”，而是主动的“价值创造者”。通过资产焕新、租户结构优化、能源管理、数字化平台建设等方式，不断挖掘资产潜力，实现资产增值（Asset Enhancement），最终反映在REITs份额的市值增长和分红提升上。
四、挑战与展望
尽管前景广阔，园区基础设施REITs的发展仍面临一些挑战，如资产合规性梳理复杂、估值体系有待完善、专业资产管理人才短缺、税收中性政策有待进一步明确等。随着相关制度的持续优化和市场实践的深入，预计REITs的资产类型将从目前的仓储物流、产业园为主，进一步扩展到数据中心、孵化器、智慧园区等更广泛的“新基建”范畴。
结论
园区基础设施REITs绝非简单的金融产品，而是深度融入国家发展战略、重构园区经济商业模式、激活国内大循环核心动能的制度创新。它像一台精密的发动机，将沉淀的资产转化为流动的资本，将运营的压力转化为提升的动力，将市场的信心转化为长期的投资。通过赋能园区资产的投资与管理，REITs正有力地推动着中国实体经济的基础设施向更高效、更智能、更可持续的方向演进，为“国内大循环”注入源源不断的金融活水与创新活力。
